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贝壳慌忙上市:新房是命脉,佣金模式或致亏损扩大

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7月24日晚间,贝壳正式向美国证券交易委员会(SEC)提交招股书,拟在纽交所挂牌上市,股票代码为“BEKE”。

据招股书,贝壳此次赴美IPO,计划募资不超过30亿美元,若上市进程顺利,有望成年度最大的中国企业赴美IPO项目。

IPO手术刀经过仔细翻阅此次贝壳提交的招股书,发现了两个目前贝壳比较突出的问题:第一,营收增长严重依赖一手房业务,并将进一步加剧;第二,不成熟的佣金模式会让亏损随着规模不断扩大。

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根据招股书数据,贝壳在2019通过卖掉价值2.128万亿的房子,实现营收460.15亿元。

我们继续把数字细化,你会发现460.15亿的佣金收入中,二手中介费245.69亿,一手渠道费202.74亿。

光看这个数据你不会觉得新房业务是贝壳的主轴,但是我们再看2018年的数字,二手中介费201.55亿,一手渠道费74.72亿。

很明显,2019年贝壳的扩张基本就是依赖一手业务的拓展,这个业务的开展给贝壳带来了本质性的规模的提升。

而这一点在2020将更加严峻,今年最大的变数毫无疑问就是疫情,而疫情直接影响了二手市场的成交,贝壳第一季度二手只有33.75亿,而同期2019年则有60.19亿,腰斩了一半,但是2020年第一季度一手业务34.53亿,这个数字甚至反超去年同,去年同期是19.65亿。

所以可以看出新房业务对于贝壳来说有多重要,几乎将成为他的命脉。

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如果说什么将成为此次贝壳上市的最大的“绊脚石”,无疑是亏损。

2017-2019年,贝壳连续三年亏损。2017-2019年的净亏损额分别为5.376亿元、4.277亿元、21.801亿元,对应的净亏损率分别为2.1%、1.5%、4.7%。2020年一季度净亏损额为12.31亿元,净亏损率达到17.3%。

三年多的时间里亏损累计亏损了43.76亿元。

招股书还表明,预计未来会继续产生大量成本和支出以进一步拓展业务。这意味着,短期内,贝壳大概率还将持续亏损。

为什么会亏损,按照这样的轻资产模式的业务是不可能亏损的啊贝壳亏损的原因很大程度上更其成本构成有关。

贝壳的成本主要分为三部分,其中占比最大的为佣金及内部补偿费用,指的是向协助完成交易的其他机构及渠道支付的佣金,以及向中介及销售人员支付的交易提成。第二大块为佣金分割,指的是对协助完成交易的机构和销售渠道,贝壳将会向它们支付收入的总佣金中的一部分。

注意,这里有一个“内部补偿”费用,卖了2.128万亿的房子,贝壳赚了多少钱呢,一共是460.15亿元。

而作为中介,其实很容易就算出平均中介费是每单2.2%,也就是贝壳帮别人买一栋房子,可以拿到的佣金比例平均是2.2%。

而他给自己业务员的佣金分成是多少呢?

答案是3%,这就是内部补偿。